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土地估价师考试：土地估价报告的归档和档案管理
土地估价报告的归档和档案管理
档案管理是评估工作的重要组成部分，估价报告及评估资料是评估过程和评估成果的真实记录，是检验评估机构评估工作的重要依据，任何一份报告及评估资料，都是评估机构的宝贵财富。同时，由于估价报告及其相关资料涉及委托人的秘密，所以做好档案管理工作至关重要。
1．评估的档案是指在评估工作过程中所收集和形成的与评估业务相关的各种文字、图表、声象等记录。每个评估业务，不论项目大小，都要单独编号，及时立卷归档。
2．评估机构的档案，应实行专人专管，并建立管理制度。做到：
(1)按项目立卷，一个&考试大&项目一个编号(该编号建议与估价报告的编号对应)，不涂改，不挪用。
(2)移交、借阅均办理登记手续。
(3)资料归档真实、齐全，不缺不漏。
(4)建立索引，方便查阅。档案索引的内容应与估价报告的信息一致。
(5)安全、保密、防腐、防潮、防火、防损、防盗。
(6)实行机构负责人签批保存一定年期的档案销毁制度。
3．评估项目结束后，由经办估价师或经办人员将在评估过程中收集的相关资料汇总、装订成册后，移交档案管理员。需移交的资料包括以下内容：
(1)档案目录；
(2)土地估价的结果报告、技术报告正本各1份；
(3)评估现场查勘记录；
(4)内部作业有关的三级审批的记录，三级审批是指主办估价师的自查、部门的二级审核、机构负责人的审批；
(5)评估对象照片(或图片资料)；
(6)评估对象权属依据等基础资料；
(7)评估过程中选用的案例依据；
(8)委托合同或有关委托函件；
(9)委托方提供的有关资料及调查收集的有关资料；
(10)外聘专家所提供的资料；
(11)其他有关资料；
(12)电脑中的位置。
经办估价师或经办人员在装订工作底稿前，先按顺序编制档案目录，并按顺序编上页码，完成装订后交于档案管理员，并办理交接手续。
4．档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查。检查的内容包括：
(1)报告是否已经三级审批；
(2)目录与内容是否相符，所编页码有无错漏；
(3)评估人员有否签名；
工作底稿经检查无误，符合归档要求的，可编号归档。档案编号后，将建档情况录入电脑，最后将档案入库。
土地估价师考试辅导：成本逼近法相关税费
相关税费
A、占用耕地时的耕地占用税
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，都必须缴纳耕地占用税，以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。
B、占用耕地时的耕地开垦费
根据《土地管理法》第三十一条规定：国家实行占用耕地补偿制度，即非农业建设经批准占有耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳地开垦费，专款用于开垦新的耕地。这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费，应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。
C、占用菜地的新菜地开发建设基金
根据农牧渔业部、国家计委、商业部《关于印发国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法>的通知》(1985]农土字第ll号)中的规定，凡批准征用已经建设的连续三年常年种菜或者养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘，用地单位须向国家缴纳新菜地开发建设基金。
新菜地开发建设基金的收取标准按城市规模大小而有所不同。国家规定，征用1亩城市郊区的菜地，城市人口在100万的，缴纳7000～10000元；城市人口在50～100万人的，缴纳5000～7000元；城市人口在50万人以下的，缴纳3000～5000元。各省、自治区、直辖市在上述额度基础上，可以根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。
D、征地管理费
征地管理费按照建设用地审批权限由相应的国土资源管理部门分级征收，计征标准为征地补偿费总金额的1．4％一2．1％。县级人民政府土地管理部门负责组织办理各类建设项目征用土地有关事宜，由用地单位在征地费总额中按一定比例支付给土地管理部门使用的管理费用。
E、政府规定的其他有关税费。
2．城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
1)拆除房屋及构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准，或应当支付的客观费用来确定。拆迁安置补助应当依据当地政府的规定。这两部分为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。
2)相关税费
A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；
B、政府规定的其他有关税费。
3．从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易)。同时应注意地价内涵，如是否含出让金等，避免与土地开发费、土地增值收益等重复计算。
注意事项：
1．土地取得费应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年前，甚至了几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价的原则。
2．在实际操作时，上述税费必须为正常税费，其他非正常性支出，如土地闲置费等不能计入成本。
3．在实际操作中，以同一区域或类似区域土地取得费的均价作为待估宗地的土地取得费。
